Site yönetimini ve kat maliklerini kapsayan mevzuat

Site ve apartman yönetiminin temel kanunudur. Kat maliklerinin hak ve borçlarını, kat malikleri kurulunun nasıl toplanıp karar alacağını, yöneticinin görevlerini, defter ve belge düzenini, işletme projesini ve yönetimin nasıl denetleneceğini bu kanun düzenler.

Denetimde başlıca şunlara bakılır: aidatlar 20. maddedeki esaslara göre paylaştırılmış mı, gecikme tazminatı doğru uygulanmış mı, karar defteri noter tasdikli ve düzenli tutulmuş mu, işletme projesi kurulca onaylanmış mı, yönetici 39. maddeye göre hesap vermiş mi ve 41. maddedeki denetim yapılmış mı. Birden çok bloklu sitelerde ayrıca toplu yapı hükümleri (m.66-74) uygulanır.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.18-19Kat maliklerinin genel borçları; anagayrimenkulün bakımı ve korunması
• m.20Ortak giderlere katılma, yani aidatın hukuki temeli; kapıcı ve bekçi giderlerine eşit, diğer giderlere arsa payı oranında katılım
• m.22Ortak giderlerin teminatı; kiracının müteselsil sorumluluğu ve kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı
• m.28Yönetim planı; tek parselli yapılarda değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir
• m.29-31Kat malikleri kurulunun toplantı zamanı, yeter sayı ve oy hakkı
• m.32-33Kararların noter tasdikli karar defterine yazılması; kurul kararlarına karşı sulh hukuk mahkemesinde iptal davası
• m.34Yönetici atanması; sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur
• m.35Yöneticinin görevleri; (d) bendi 2026 değişikliğiyle avansı yalnızca işletme projesi onaylanıncaya kadar toplamakla sınırlandırıldı
• m.36Defter tutma ve belgeleri saklama; kararların, ihtar ve tebligat özetlerinin ve bütün giderlerin deftere tarih sırasıyla yazılması, belgelerin bir dosyada saklanması ve defterin yıl bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırılması
• m.37İşletme projesi, yani yıllık bütçe; 2026 değişikliğiyle kat malikleri genel kurulunda onaylanması zorunlu hale geldi
• m.38Yöneticinin sorumluluğu; yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur
• m.39Hesap verme; yönetim planında zaman yazılmamışsa her takvim yılının ilk ayında kurula hesap verilir
• m.41Yönetimin denetlenmesi; yönetim planında süre yoksa hesaplar üç ayda bir denetlenir, denetçi raporunu yılın ilk ayında kurula sunar ve noter tasdikli denetim defterini tutar
• m.42Ortak yerlerdeki yenilik ve ilaveler ile engelliler için zorunlu tadilatlar
• m.66-69Toplu yapı kapsamı, ortak yerler ve yönetim kademeleri: blok, ada ve toplu yapı temsilciler kurulu
• m.70Toplu yapı yönetim planı; 2026 değişikliğiyle değiştirilme nisabı üçte iki oldu ve aykırı yönetim planı hükümleri uygulanmaz
• m.71-72Toplu yapıda yönetici ve denetçi atanması; ortak giderlerin hangi yapılara paylaştırılacağı
• m.74Kanunun diğer bütün hükümlerinin toplu yapılar hakkında da uygulanması

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun

22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan bu kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun üç maddesini değiştirdi ve aynı gün yürürlüğe girdi. Aidat bütçesinin kurul onayına bağlanması, avans toplama yetkisinin sınırlandırılması ve toplu yapılarda yönetim planı nisabının düşürülmesi, 2026 sonrası her denetimin ilk kontrol başlıklarıdır.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.3Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/(d): avans artık yalnızca işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanabilir; harcanınca yeniden avans toplama yetkisi kaldırıldı
• m.4Kat Mülkiyeti Kanunu m.37: işletme projesi genel kurulda onaylanır; onaylı proje yoksa yönetici geçici bir işletme projesi yapar ve en geç üç ay içinde kurulda karar alınır; yedi günlük itiraz usulü kaldırıldı
• m.4Kat Mülkiyeti Kanunu m.37: mevcut işletme projesi varsa geçici projenin bedeli, yürürlükteki proje bedelinin yeniden değerleme oranı kadar artırılmış tutarını aşamaz
• m.5Kat Mülkiyeti Kanunu m.70: toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için aranan beşte dört çoğunluk üçte ikiye indirildi

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik · RG 16.08.2008 – 26969

Birden çok blok ve ortak sosyal tesisten oluşan sitelerde kat mülkiyetinin nasıl kurulacağını, vaziyet planı ile ortak yerlerin nasıl belirleneceğini düzenler. Denetimde, ortak gider paylaşımının sitenin vaziyet planı ve yönetim planındaki tahsis kararlarıyla uyumlu olup olmadığı bu çerçevede incelenir.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.4Tanımlar: toplu yapı, blok yapı, vaziyet planı ve yönetim planı
• Tescil hükümleriKat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulurken aranan onaylı yapı ruhsatı ve vaziyet planı
• Geçici Madde 128 Kasım 2007 öncesinde vaziyet planı olmadan kurulmuş toplu yapıların durumu

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun hüküm koymadığı konularda paylı mülkiyet ve komşuluk hukuku hükümleri uygulanır. Ortak yerlerin kullanımı, taşkın kullanımdan doğan komşuluk uyuşmazlıkları ve mülkiyetin kapsamı bu kanuna göre değerlendirilir.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.683Mülkiyet hakkının içeriği; malikin kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkisi
• m.688-700Paylı mülkiyet: yönetim, olağan ve önemli işler, giderlere katılma
• m.737Komşuluk hukuku; taşınmaz malikinin komşularını rahatsız etmeme yükümlülüğü
• m.2Dürüstlük kuralı; hakların kötüye kullanılmasının korunmaması

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki vekâlet hükümlerine tabidir; Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticiyi açıkça vekil gibi sorumlu tutar. Temizlik, güvenlik, asansör bakımı gibi hizmet ve eser sözleşmeleri ile kira ilişkileri de bu kanuna göre kurulur.

Denetimde tedarikçi sözleşmelerinin süresi, fesih şartları, cezai şartları ve yöneticinin özen borcuna uygun davranıp davranmadığı bu hükümlere göre değerlendirilir.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.502-514Vekâlet sözleşmesi; vekilin özen ve hesap verme borcu, talimatlara uyma yükümlülüğü
• m.393-447Hizmet sözleşmesi; personel çalıştırmaya ilişkin genel hükümler
• m.470-486Eser sözleşmesi; onarım, tadilat ve bakım işleri
• m.299-356Kira sözleşmesi; kiracının yan giderlere katlanması

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

Kapıcı, güvenlik, temizlik ve teknik personel çalıştıran her site yönetimi işverendir; yönetici işveren vekili sıfatıyla hareket eder. İş sözleşmesi, ücret, fazla çalışma, hafta tatili, yıllık izin, kıdem ve ihbar tazminatı yükümlülükleri bu kanuna tabidir.

Denetimde bordroların puantaj ve sözleşmelerle tutarlılığı, ücretlerin banka yoluyla ödenip ödenmediği ile kıdem tazminatı karşılığının bütçede öngörülüp öngörülmediği incelenir.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.2İşveren, işveren vekili ve işyeri tanımları
• m.8İş sözleşmesinin şekli; bir yılı aşan sözleşmelerin yazılı yapılması
• m.17Süreli fesih ve ihbar süreleri
• m.32Ücretin ödenmesi ve banka aracılığıyla ödeme zorunluluğu
• m.41Fazla çalışma ücreti ve yıllık 270 saat sınırı
• m.53Yıllık ücretli izin hakkı ve süreleri
• m.63Haftalık 45 saatlik çalışma süresi
• m.110Konut kapıcılarının çalışma şartlarının yönetmelikle düzenlenmesi

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

RG 03.03.2004 – 25391

Konut kapıcısının görevlerini, iş sözleşmesinde bulunması gereken unsurları, çalışma süresini ve kapıcı konutunun şartlarını düzenler. Yönetmelik yöneticiyi, kapıcıya ilişkin yükümlülüklerin yerine getirilmesinden açıkça sorumlu tutar.

Denetimde kapıcı sözleşmesinin varlığı, görev tanımının yazılı olup olmadığı ve kapıcı konutunun kira ile ısınma giderlerinin doğru ele alınıp alınmadığı kontrol edilir.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.4Yöneticinin yetki ve sorumluluğu; kapıcıya ilişkin yükümlülüklerin yerine getirilmesi
• m.5Kapıcının görevleri
• m.6İş sözleşmesi ve sözleşmede bulunması gereken unsurlar
• m.7Çalışma süresi ve ara dinlenmesi; haftalık 45 saat
• m.11Yıllık ücretli izin
• m.13Kapıcı konutunun taşıması gereken asgari koşullar
• m.14İş sözleşmesi sona erdiğinde kapıcı konutunun boşaltılması

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

Site yönetimi, personel çalıştırdığı anda Sosyal Güvenlik Kurumu nezdinde işyeri tescil ettirmek ve sigortalı bildirimlerini süresinde yapmakla yükümlüdür. Eksik gün bildirimi, geç bildirim ve prime esas kazancın düşük gösterilmesi idari para cezası doğurur.

Denetimde işe giriş bildirgeleri, aylık prim ve hizmet belgeleri, prim ödeme tarihleri ve varsa gecikme zammı tutarları incelenir.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.4Hizmet akdiyle çalışanların sigortalılığı
• m.8Sigortalı işe giriş bildirgesi ve verilme süresi
• m.11İşyeri bildirgesi ile işyerinin kuruma tescili
• m.12İşveren ve işveren vekili; yöneticinin işveren vekili sıfatı
• m.86Aylık prim ve hizmet belgesi ile muhtasar ve prim hizmet beyannamesi
• m.88Primlerin ödenmesi ve süresi
• m.102Bildirim ve belge yükümlülüklerine aykırılıkta idari para cezaları
• Ek 9Konut kapıcılığı işyerlerinde kolaylaştırılmış işverenlik uygulaması

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

Kanun, çalışan sayısına bakılmaksızın bir çalışanı bile olan her işyerini kapsar; tek kapıcısı olan apartman da dahildir. Risk değerlendirmesi yapmak, acil durum planı hazırlamak, çalışanlara eğitim verdirmek ve sağlık gözetimini sağlamak işverenin yükümlülüğüdür.

1 Ocak 2025'ten itibaren az tehlikeli işyerleri için işyeri hekimi ve iş güvenliği uzmanı görevlendirme yükümlülüğü yürürlüktedir. Elli çalışandan az olan az tehlikeli işyerlerinde işveren veya vekili, bakanlıkça ilan edilen eğitimi tamamlayarak bu hizmeti işe giriş ve periyodik muayeneler hariç kendisi yürütebilir.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.2Kapsam; çalışan sayısına ve faaliyet alanına bakılmaksızın tüm işyerleri
• m.4İşverenin genel yükümlülüğü; önlem alma ve denetleme
• m.6İş sağlığı ve güvenliği hizmetlerinin sağlanması
• m.10Risk değerlendirmesi, kontrol, ölçüm ve araştırma
• m.11-12Acil durum planları, yangınla mücadele, ilk yardım ve tahliye
• m.14İş kazası ve meslek hastalıklarının kayıt ve bildirimi
• m.17Çalışanların iş sağlığı ve güvenliği eğitimleri
• m.26Yükümlülüklere aykırılık halinde uygulanacak idari para cezaları

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

Apartman ve sitelerde kapıcılık, bahçıvanlık ve benzeri hizmetler karşılığı ödenen ücretler gelir vergisinden istisnadır. Bu istisna dışında kalan personel ödemeleri ile ortak alan kiralamaları için site yönetiminin tevkifat ve muhtasar beyanname yükümlülüğü doğabilir.

Denetimde hangi personelin istisna kapsamında olduğu, istisna dışındaki ödemelerde stopaj yapılıp yapılmadığı ve beyannamelerin süresinde verilip verilmediği kontrol edilir.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.23/6Hizmetçi ücretlerinde istisna; apartmanlarda kapıcılık ve bahçıvanlık hizmetleri
• m.61Ücretin tanımı
• m.94Vergi tevkifatı yapmak zorunda olanlar ve ücretlerden kesinti
• m.98Muhtasar beyannamenin verilme zamanı

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

Kapıcı, kaloriferci, bekçi gibi bina çalışanlarının işe başlayış ve ayrılışlarının kolluk kuvvetine bildirilmesi yöneticinin görevidir; bildirimin yapılmaması idari para cezası doğurur. Konutta oturanların bildirimi ise 2022'de yürürlükten kaldırılmıştır.

Sitede turizm amaçlı kısa süreli kiralanan bağımsız bölüm varsa, konaklayanların kimlik bildiriminden yönetici değil izin belgesi sahibi sorumludur.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.6Bina çalışanlarının işe başlayış ve ayrılışlarının bildirilmesi
• m.11Kat mülkiyetine tabi binalarda yönetici ve kapıcılara ilişkin bildirim yükümlülüğü
• m.17Bildirim yükümlülüğüne aykırılıkta idari para cezası

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

5188 sayılı Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanun

Sitede güvenlik görevlisi çalıştırmak için valilikten özel güvenlik izni alınması, görevlilerin valilikçe verilmiş çalışma iznine ve kimlik kartına sahip olması gerekir. Güvenlik görevlisinin koruma ve güvenlik dışında başka işte çalıştırılması yasaktır ve idari para cezası doğurur.

Denetimde izin belgeleri, görevlilerin çalışma izinleri, eğitim belgeleri, mali sorumluluk sigortası ve görevlilerin fiilen hangi işi yaptığı incelenir.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.3Özel güvenlik izni; komisyon kararı üzerine valilik izni
• m.7Özel güvenlik görevlilerinin yetkileri
• m.10-11Görevli olma şartları ve valilikçe verilen beş yıl süreli çalışma izni
• m.12Kimlik kartı; kartın görevde yakada taşınması zorunluluğu
• m.14Temel ve yenileme eğitimi
• m.16Görevlinin koruma ve güvenlik dışında başka işte çalıştırılamaması
• m.21Özel güvenlik mali sorumluluk sigortası
• m.22Denetim
• m.20İdari para cezaları

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik · 2007/12937 – RG 19.12.2007 – 26735

Yangın güvenliği tedbirlerinin alınmasından bina sahibi ve yöneticisi sorumludur. Söndürme cihazlarının yıllık kontrolü, kaçış yollarının açık tutulması, acil durum ekiplerinin kurulması ve yılda en az bir tatbikat yapılması bu yönetmelikten doğar.

Denetimde söndürme cihazı kontrol etiketleri, yangın algılama sisteminin bakım kayıtları, kaçış yollarının fiili durumu ve tatbikat tutanakları istenir.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.6Yangın güvenliği tedbirlerinden bina sahibi, yöneticisi ve kullanıcıların sorumluluğu
• m.48Konut binalarında kaçış yolları ve kaçış merdiveni
• m.99Taşınabilir söndürme cihazlarının sayısı, yerleşimi ve yıllık kontrolü
• m.124Özel binalarda yangın güvenliği sorumluluğunun sahip veya yöneticide olması
• m.126Acil durum ekiplerinin kuruluşu
• m.129Ekip personelinin eğitimi ve yılda en az bir söndürme ve tahliye tatbikatı

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

RG 06.04.2019 – 30737

Asansörün ayda en az bir kez bakımını yaptırmak, yetkili servisle bakım sözleşmesi imzalamak ve bakım ücretlerini ödemek bina sorumlusunun, yani yöneticinin yükümlülüğüdür. Yetki belgesi askıya alınmış veya iptal edilmiş bir firmayla bakım sözleşmesi yapılamaz.

Denetimde bakım sözleşmesi, aylık bakım formları, bakım firmasının yetki durumu ve mahsur kalma durumları için kurtarma çalışmalarının düzenlenip düzenlenmediği incelenir.

Denetimde baktığımız hükümler

• Bina sorumlusunun yükümlülükleriAylık bakımı ve yıllık periyodik kontrolü yaptırma, ücretlerini ödeme
• Bakım sözleşmesiAyda en az bir bakım; yetkili servisle yazılı sözleşme zorunluluğu
• Kurtarma çalışmasıMahsur kalmalara karşı kurtarma düzeninin kurulması ve eğitim verilmesi

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

RG 04.05.2018 – 30411

Asansörün yılda bir kez yetkili muayene kuruluşuna kontrol ettirilmesi ve sonucun etiketle belgelenmesi zorunludur. Yeşil ve mavi etiket asansörün kullanılabileceğini, kırmızı etiket kullanımın durdurulması gerektiğini gösterir.

Denetimde periyodik kontrol raporları, etiket renkleri ve kırmızı etiketli asansörlerde eksikliklerin süresinde giderilip giderilmediği kontrol edilir.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.8Bina sorumlusunun yükümlülükleri; periyodik kontrolü yaptırma ve eksiklikleri giderme
• m.11Periyodik kontrol sonuçları ve bilgi etiketleri: yeşil, mavi, sarı ve kırmızı

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

İş Ekipmanlarının Kullanımında Sağlık ve Güvenlik Şartları Yönetmeliği · RG 25.04.2013 – 28628

Kazan, jeneratör, hidrofor, basınçlı kaplar ve kaldırma ekipmanları gibi sistemlerin periyodik kontrol süreleri ve kimlerin kontrol yapabileceği bu yönetmelikte belirlenir. Site yönetimi bu kontrolleri yaptırmak ve raporları saklamakla yükümlüdür.

Denetimde ekipman listesi ile periyodik kontrol raporları karşılaştırılır; süresi geçmiş kontroller bulgu olarak raporlanır.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.7İş ekipmanlarının kontrolü ve periyodik kontrol yükümlülüğü
• EK-IIIBakım, onarım ve periyodik kontrol süreleri ile kontrol kriterleri

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

Elektrik Tesislerinde Topraklamalar Yönetmeliği · RG 21.08.2001 – 24500

Sitenin elektrik tesisatındaki topraklama düzeninin belirli aralıklarla ölçülüp kontrol edilmesini zorunlu kılar. Ölçüm raporu, iş sağlığı ve güvenliği denetimlerinde de aranan belgelerdendir.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.10Topraklama tesislerinde muayene, ölçme ve denetleme
• EK-Pİşletme dönemindeki periyodik kontrol süreleri

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik · RG 14.04.2008 – 26847

Merkezi ısıtma sistemi bulunan sitelerde ısınma giderlerinin nasıl paylaştırılacağını, pay ölçer kullanımını ve ortak alan payını düzenler. Isınma gideri, aidatın en büyük kalemlerinden biri olduğu için paylaştırmanın yönetmeliğe uygunluğu doğrudan kat maliklerinin cebini ilgilendirir.

Denetimde pay ölçer okuma kayıtları, paylaştırma tablosu ve ortak alan payının doğru oranda yansıtılıp yansıtılmadığı incelenir.

Denetimde baktığımız hükümler

• Gider paylaşımıIsınma giderlerinin ölçülen tüketim ve ortak alan payına göre paylaştırılması
• Bina yönetiminin görevleriÖlçüm, okuma ve paylaştırmanın yaptırılması ile kayıtların tutulması

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

Ödenmeyen aidatlar bu kanuna göre icra takibine konu edilir. Kesinleşen işletme projesi ile kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, kanunun 68. maddesi anlamında belge sayılır; bu, itirazın kaldırılmasını kolaylaştırır.

Denetimde borçlu listesi ile açılmış takipler karşılaştırılır; zamanaşımına uğramış ya da hiç takip edilmemiş alacaklar ve takip masraflarının bütçeye yansıtılması incelenir.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.42-49İlamsız icra takibi; ödeme emri ve itiraz
• m.67-68İtirazın iptali ve kaldırılması; işletme projesinin belge niteliği
• m.148 vd.İpoteğin paraya çevrilmesi; kat malikleri lehine kanuni ipoteğin işletilmesi

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu

1 Eylül 2023'ten itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Aidat alacağı davaları, kurul kararının iptali ve ortak alan uyuşmazlıkları bu kapsamdadır; arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.

Aidat alacağı için ilamsız icra takibi bu şarta tabi değildir. Denetimde yönetimin alacak takip yolunu doğru seçip seçmediği ve arabuluculuk giderlerinin kayıtlara yansıtılması incelenir.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.18/BDava şartı arabuluculuk; kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıkları
• m.18/ADava şartı arabuluculuğun usulü, süreleri ve toplantıya katılmamanın sonuçları

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

Kat mülkiyetinden doğan davalarda yargılama usulü bu kanuna tabidir. Kat Mülkiyeti Kanunu, bu kanundan doğan davalarda sulh hukuk mahkemesini görevli kılar; kurul kararının iptali davası da bu mahkemede görülür.

Denetimde derdest davalar, dava giderleri ve olası sonuçların bütçede karşılığının ayrılıp ayrılmadığı değerlendirilir.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.4Sulh hukuk mahkemesinin görevi
• m.114Dava şartları; arabuluculuğa başvurulmuş olması
• m.119Dava dilekçesinin içeriği

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

Noter ihtarnamesi, icra takibi ve dava aşamasındaki bildirimler bu kanuna göre yapılır. Kat malikleri kurulu çağrısı ve işletme projesinin bildirimi ise Kat Mülkiyeti Kanunu'nun kendi usulüne tabidir: imza karşılığı veya taahhütlü mektup.

Denetimde borçlu kat maliklerine gönderilen ihtarnamelerin usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği incelenir; usulsüz tebligat, sonraki takip işlemlerini sakatlar.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.10Bilinen adreste tebligat
• m.21Adreste bulunmama halinde tebliğ usulü
• m.35Adres değişikliğinin bildirilmemesi halinde tebligat

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

Site yönetimi; güvenlik kameraları, plaka tanıma sistemleri, ziyaretçi kayıtları ve kat maliki bilgileri nedeniyle kişisel veri işler ve veri sorumlusu sayılır. Kamera bulunan alanlarda aydınlatma levhası bulundurmak, kayıtları belirli bir süreyle sınırlı tutmak ve erişimi yetkilendirmek zorunludur.

Aidat borcu listelerinin panoya asılması ya da tüm sakinlere isim isim duyurulması Kurul kararlarına göre hukuka aykırıdır. Çoğu site yönetimi, çalışan sayısı ve bilanço eşiklerinin altında kaldığı için veri sorumluları siciline kayıt zorunluluğu dışındadır; ancak aydınlatma ve veri güvenliği yükümlülükleri devam eder.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.4Kişisel verilerin işlenmesinde genel ilkeler; amaçla bağlılık ve ölçülülük
• m.5İşleme şartları; açık rıza ve meşru menfaat
• m.10Aydınlatma yükümlülüğü; kamera uyarı levhaları
• m.12Veri güvenliğine ilişkin teknik ve idari tedbirler
• m.18Kabahatler ve idari para cezaları

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

Site yönetimleri kural olarak defter tutmakla yükümlü değildir; ancak yaptıkları ödemeler için belge almak ve tevkifat yaptıkları işlemlerde beyanname vermek zorundadırlar. Belgesiz harcama, denetimde en sık rastlanan bulgudur.

Ayrıca 2026 sonrası geçici işletme projesindeki artış tavanı, bu kanuna göre ilan edilen yeniden değerleme oranına bağlıdır. Bu oran genel bir aidat tavanı değildir; kat malikleri kurulunun onayladığı işletme projesi bu oranla bağlı değildir.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.227-230Belgelendirme zorunluluğu; fatura ve fatura yerine geçen belgeler
• m.253Defter ve belgelerin beş yıl süreyle saklanması
• Mükerrer 298Yeniden değerleme oranının tespiti ve ilanı

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

Ortak alanlarda projeye aykırı yapılan kapatma, ekleme ve dönüştürme işlemleri bu kanuna göre aykırı yapı sayılır; belediye yıkım ve para cezası uygulayabilir. Sığınak, otopark ve kapıcı dairesinin amacı dışında kullanılması da bu kapsamdadır.

Denetimde ortak alanlarda ruhsata aykırı bir kullanım olup olmadığı ve bunun yönetim kararına dayanıp dayanmadığı incelenir; para cezası riski kat maliklerine yansır.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.21Yapı ruhsatı; ruhsata tabi işler
• m.32Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar; yıkım kararı
• m.42İdari para cezaları

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

Riskli yapı tespiti ve sonrasındaki dönüşüm kararları bu kanuna tabidir. Uygulamada tek bir malikin başvurusu riskli yapı tespiti için yeterlidir; tespitten sonraki dönüşüm kararı ise 2023 değişikliğiyle hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınır.

Dönüşüm gündemindeki sitelerde denetim, mevcut yönetimin biriken bakım giderlerini ve dönüşüm sürecinde toplanan paraları nasıl kullandığına ayrıca bakar.

Denetimde baktığımız hükümler

• m.3Riskli yapı tespiti, taşınmaz devri ve tescil
• m.5Tahliye, yıkım ve kira yardımı
• m.6Dönüşüm kararı; maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınması
• m.7Dönüşüm gelirleri ile harç ve vergi muafiyetleri

Resmî metin (mevzuat.gov.tr)